Перед тем, как вносить аванс или задаток за выбранную квартиру, необходимо произвести тщательную проверку некоторых документов на данную недвижимость, а также убедиться в том, что продажу совершает не «двойник» (подставной владелец).
- Первое, наверное, самое очевидное – для максимального эффективного процесса поиска недвижимости для покупки стоит использовать специализированные сайты-каталоги, где можно подобрать конкретный объект по конкретным параметрам за считанные… секунды! Например, по этой ссылке собраны квартиры Твери, остаётся лишь определиться с нюансами вроде этажности, точного расположения, площади, комнатности и можно приступать к виртуальному осмотру будущего потенциального жилья!
- Если покупка жилья совершается через риэлторское агентство, то риск обмана для покупателя сведен к минимуму, так как агентство тщательно проверит все документы и личность продавца перед тем, как начать заключать сделку. Если же квартира приобретается без помощи риэлтора, то покупателю необходимо будет сделать запрос для предоставления некоторых документов. Однако стоит иметь ввиду, что любые услуги стоят денег, риэлтерские – в том числе.
- Следует проявить осторожность если жилье приобретается в новостройке и дом еще не построен или построен, но не сдан. В этом случае продажа производится по ДДУ (документ долевого участия). Владельцу жилья в новостройке при продаже придется заплатить налог НДФЛ, так как квартира находится в его собственности менее пяти лет. Поэтому покупателю могут предложить в договор цену значительно ниже той, которая будет действительно внесена при покупке. Покупателю в этом случае необходимо проявить несговорчивость.
- Важно помнить, что любое уклонение от закона может навредить как продавцу, так и покупателю. Если выяснится, что у продавца ведется какая-либо судебная тяжба или же он подал документы на банкротство в то время как квартира продавалась, то жилье будет конфисковано, а покупателю вернется только та сумма, которую он укажет в ДДУ.
- Если же в собственность приобретается вторичное жилье, то покупка совершается по другим документам. Для базовой проверки жилья необходимо заказать выписку из ЕГРН. Заказ можно сделать в МФЦ или на сайте РОСРЕЕСТРа. Данная выписка включает в себя:
- Проверку документов на подлинность.
- Проверку техпаспорта (документ, на котором отображен план квартиры).
- Наличие проблемных собственников.
- Наличие долгов.
- Наличие обременений.
- Согласие супруги или супруга.
- Документу техпаспорта следует уделить особое внимание и не полагаться на слова собственника. Также надо проверить, чтобы общая площадь и количество комнат совпадали с указанными в документе. Если обнаружится, что в квартире делалась перепланировка, то необходимо запросить документы, подтверждающие ее законность. В случае, если перепланировка неузаконена, покупатель рискует лишиться жилья. Необходимо обратить внимание на наличие проблемных собственников.К таким собственникам относятся недееспособные или несовершеннолетние граждане и лица с алкогольной зависимостью. В этом случае нужна будет справка из ПНД и разрешение органов опеки на продажу. Если квартира приобретается с долгами по коммунальным платежам, то они переходят к покупателю вместе с покупкой. Следует убедиться в том, что жилье приобретается без обременений. Обременения бывают в случае не выплаченной до конца ипотеки или наличие ренты.
Если же квартира находится под арестом, то никакие юридические сделки с ней невозможны. Документ о согласии супруги или супруга не является строго обязательным для заключения сделки, но многие покупателя предпочитают, чтобы он имелся.
- Бывали случаи, когда собственники приобретали квартиру, владели ею уже восемь лет, затем выставляли на продажу и, когда покупатель был готов внести аванс, выяснялось, что за эти восемь лет собственники не нашли времени, чтобы оформить жилье в собственность. После оформления узнавалось, что по факту они владеют квартирой восемь лет, а по документам менее пяти. Выплачивался налог НДФЛ, затем долги за коммунальные услуги, накопившиеся за эти годы, и цена на жилье при продаже сильно увеличивалась.
- Если базовая проверка документов успешно завершена, то можно проверить еще и историю квартиры. Проверка там более расширенная, нежели в ЕГРН. К базовым документам добавлено еще несколько пунктов.
- И, наконец, самое страшное, с чем может столкнуться покупатель – это обман, при котором жилье будет продавать «двойник». «Двойник» всегда действует в сговоре с настоящим владельцем собственности, продает жилье по его настоящему паспорту и имеет на руках весь пакет документов. При такой продаже документы на жилье всегда безупречны. Квартира не имеет долгов по ЖКХ, продается без каких-либо обременений, проблемные собственники отсутствуют, а цена может выставляться чуть ниже рыночной. Во время продажи собственник находится где-нибудь за рубежом и, когда приезжает, то выселяет новых жильцов через суд, уверяя, что квартира была продана без его ведома, а паспорт был утерян.
В этом случае суд всегда возвращает жилье собственнику, покупателю деньги не возмещаются. Предотвратить этот вид мошенничества почти невозможно. Как правило, определить «двойника» способен только опытный риэлтор с большим стажем работы. Но это в том случае, если покупка ведется через агентство.
Поэтому вопрос приобретения недвижимости безопаснее всего поручить грамотным специалистам, которые избавят покупателя от хлопот с проверкой документации и сделают все, чтобы не допустить мошенничества.