Осенью 2024 года на рынке аренды жилья произошел настоящий бум. Причинами стали несколько факторов, среди которых рост процентных ставок по кредитам, сокращение льготных программ ипотеки, возвращение работников в крупные города после пандемии и рост интереса к краткосрочной аренде. В Москве, например, аренда однокомнатных квартир достигла 100 тысяч рублей в месяц. Спрос на аренду увеличился почти на 25%, а цены выросли на 5-10%. Однако многие задаются вопросом: действительно ли сдача жилья приносит такой желаемый пассивный доход? «Лента.ру» разобралась в том, сколько можно заработать на аренде недвижимости, а также какие подводные камни могут скрываться за этим процессом.
Кто сдает квартиры?
Среднестатистический арендодатель в России сегодня — это 39-летний работник по найму, чьи доходы от сдачи квартиры составляют до 25% от всех его средств. Согласно экспертам, в большинстве случаев люди сдают квартиры, которые они унаследовали или купили с целью сохранить капитал, а также для детей. Специально приобретать жилье для сдачи, по мнению специалистов, становится экономически невыгодно, несмотря на высокий спрос.
Один из арендодателей делится историей, как он сдавал свою квартиру за 50 тысяч рублей в месяц. Однако после того, как спрос на аренду снизился, арендаторы предложили значительно меньшую сумму. В результате, при поиске новых жильцов, он столкнулся с беспорядком в квартире, но все-таки нашел нового арендатора, который согласился заплатить даже больше, чем была установлена изначальная цена.
Какие квартиры сдаются?
На московском рынке аренды в сентябре 2024 года подавляющее большинство сдаваемых квартир составляют однокомнатные и двухкомнатные — около 37%. Трехкомнатные квартиры занимают 17%, а студии и многокомнатные — около 9%. Среди этого жилья большая часть относится к старому фонду, таким как хрущевки или «брежневки». В таких квартирах обычно делается косметический ремонт, а часто можно встретить старую бытовую технику. Квартиры с таким ремонтом могут стоить на 10% дешевле, что снижает интерес к таким предложениям. Однако встречаются и случаи, когда владельцы предлагают жилье без ремонта, и в этом случае аренда может обойтись еще дешевле, на 10-40%.
Арендодатели стараются поддерживать квартиры в хорошем состоянии, своевременно заменяя неисправную технику. Одна из арендодательниц делится опытом, как она всегда следила за исправностью сантехники и бытовых приборов, давая жильцам комфортные условия. При этом она подчеркивает, что важно найти арендаторов с похожим отношением к квартире, чтобы не было проблем с ее состоянием.
Как оценивают арендаторов?
Сдавая квартиры, многие владельцы предъявляют определенные требования к арендаторам. По наблюдениям экспертов, идеальные арендаторы — это семейные пары с высшим образованием, работающие в государственных структурах, без домашних животных и маленьких детей. Среди тех, кто снимает жилье, есть предпочтение к славянам, хотя это часто не указывается в объявлениях.
Одним из самых популярных «страхов» арендодателей является риск повреждения имущества, поэтому многие избегают сдавать квартиры студентам или семьям с детьми. Это связано с опасениями, что такие арендаторы могут испортить ремонт или оставить неприятный запах от животных.
Рынок аренды жилья
В 2024 году на долгосрочную аренду спрос в России увеличился на 23%. На аренду жилья претендовали около 15 миллионов человек. Из-за этого также выросли и цены: в крупных городах аренда однокомнатной квартиры подорожала на 10% и теперь составляет 25 тысяч рублей в месяц. В Москве аренда «однушки» обходится в среднем в 54 тысячи рублей, а двухкомнатной — в 72 тысячи.
Доходность от аренды
Еще недавно сдача недвижимости была выгодным бизнесом с доходностью 10-15% годовых. Однако с 2020 года квартиры значительно подорожали, что привело к снижению рентабельности. В настоящее время доходность от аренды составляет 3-5% годовых. Например, если приобрести квартиру в спальном районе Москвы за 9-10 миллионов рублей, сдать ее можно за 40-45 тысяч рублей в месяц, что принесет примерно 480 тысяч рублей в год — это всего около 4,8% годовых. В результате срок окупаемости такой недвижимости может составлять 17-20 лет.
Кроме того, даже если квартира «окупилась», арендодатель должен учесть налоги, коммунальные платежи и другие расходы. Также могут возникать перерывы между арендаторами, что приводит к простоям и потере дохода. В связи с этим доходность от банковских депозитов может выглядеть более привлекательной, хотя стоимость недвижимости продолжает расти, что сохраняет интерес к долгосрочным инвестициям в жилье.
В целом, сдача квартир требует не только первоначальных вложений, но и внимательности к каждому аспекту этого бизнеса. Важно учитывать не только экономическую составляющую, но и юридические моменты, чтобы избежать неприятных ситуаций.