Торговые центры — это не только места, где потребители могут приобрести разнообразные товары и услуги, но и важные социально-экономические объекты, способствующие развитию городов и регионов. Они представляют собой комплексы, включающие магазины, рестораны, кинотеатры, развлекательные площадки и другие объекты, обеспечивающие комфорт и удобство для посетителей.
Однако строительство таких объектов сопряжено со множеством сложностей: от выбора правильного местоположения и планирования до привлечения инвестиций и управления работой комплекса. Герой нашего интервью — Михаил Чучалин, предприниматель успешно реализовал серию проектов по строительству ТЦ с нуля. Сегодня он поделится своим опытом, раскроет основные моменты, которые следует учитывать при запуске комплекса, и подскажет, как избежать распространенных ошибок.
— Михаил, как вы пришли к идее строительства торговых центров?
— Со сферой недвижимости я был связан с самого начала своей профессиональной деятельности, еще когда работал в компании отца. В 2010-х г.г. решил заняться собственными проектами, сначала это были небольшие магазины, которые я сдавал в аренду. В 2015 году решил повысить планку: построил и сдал в аренду свой первый торговый центр.
— Первый, но не последний? Сколько всего ТЦ вы запустили?
— С 2015 по 2020 я построил 5 торговых центров общей площадью более 20 тыс.кв.м. Из них один я продал, четыре комплекса сдал в аренду.
Параллельно я запустил множество мелких компаний: салон красоты, бутик детской одежды, фотоателье, магазин товаров для животных и другие. Сейчас этим занимаются мои родственники, мы с супругой сосредоточились на строительстве и арендном бизнесе.
— Пять торговых комплексов за 5 лет — это серьезный показатель. В чем секрет такого успеха?
— Как бы банально это ни звучало — опыт. С первым проектом было немало бюрократической волокиты. Мне приходилось оформлять много разрешительной документации, заниматься всем приходилось самостоятельно, простаивая в многочасовых очередях и нередко получая отказы. Поверьте, это очень долгая рутина, поэтому в бизнесе так важны хорошие связи. Я учел этот факт и к следующему объекту согласования получил гораздо быстрее.
Также мы отказались от традиционной практики использования услуг одного генподрядчика на всех этапах работы. Я счел, что более рациональным будет заключить на каждый вид работ отдельный контакт: одна компания ставит каркас, другая монтирует кровлю, третья занимается отделкой внутренних помещений. Таким образом многие процессы шли параллельно, что значительно сократило скорость строительства. Как результат — с момента начала работ до сдачи в эксплуатацию одного ТЦ площадью 4 тыс. кв.м. у нас ходило не более 10 месяцев.
Понимаете, скорость реализации проекта в нашей сфере является одним из ключевых факторов успеха. Прежде всего, она позволяет быстрее начать получать доходы от сдачи в аренду помещений. Это особенно актуально в условиях растущей конкуренции и стремительно меняющихся предпочтений потребителей. Кроме того, быстрая реализация проекта позволяет сократить затраты. Длительное время строительства зачастую приводит к увеличению сметы на фоне инфляции, роста цен на материалы и услуги, а также из-за упущенных возможностей получить доходы в течение этого периода. Время — это ценный ресурс в наши дни.
— Итак, вы построили торговый центр. Что дальше?
— Строительство здания — это только половина забот. На следующем этапе встает две основные задачи. Первая связана с обслуживанием помещений. Следует понимать, что ТЦ — место скопления людей, поэтому помимо поддержания санитарии здесь действуют очень жесткие требования к обеспечению противопожарных и антитеррористических норм, это важно.
Ну и, конечно, ключевой вопрос — поиск арендаторов. Именно они являются неотъемлемой частью успешного функционирования торгового центра, поскольку приносят доходы и фактически определяют прибыльность проекта. Но и здесь не все так просто. Мало заполнить помещения, подход должен быть комплексным, чтобы спектр представленных компаний отвечал максимальному числу запросов целевой аудитории. Принципиально, чтобы в ТЦ были представлены различные сферы деятельности, включая магазины, фудкорты, компании, предоставляющие услуги потребителям, такие как ателье и салоны красоты, а также детские развивающие студии и многое другое. Многопрофильность привлекает широкую аудиторию, в этом случае каждый человек сможет найти то, что соответствует его интересам и потребностям. Такой подход способствует увеличению потока посетителей, продажам и, в конечном счете, доходности торгового центра. Могу смело заявить, что сегодня в России большое количество ТЦ имеет множество пустующих площадей, а у нас нет ни одного свободного зала.
— Как вы оцениваете ситуацию на рынке коммерческой недвижимости в целом? Что изменилось за последние 10 лет?
— В прошлом торговые центры обычно специализировались на определенной аудитории, которая имела высокий спрос и готова была платить соответствующие цены. Это могли быть элитные комплексы, ориентированные на более обеспеченных покупателей, с представленными брендовыми магазинами и дорогостоящими услугами. В то же время существовали торговые центры, рассчитанные на эконом-класс, они предлагали доступные цены и товары массового сегмента.
Однако, с течением времени и изменением требований и предпочтений потребителей, стратегии торговых центров также изменились. Современные ТЦ стремятся к максимальному охвату аудитории и обеспечению разнообразия предложений. Это означает, что они представляют различные торговые точки, от элитных магазинов с высококлассными товарами до бюджетного масс-сегмента. Подобная стратегия имеет несколько преимуществ. Во-первых, она позволяет торговым центрам привлекать более широкую аудиторию, учитывая различные уровни дохода и предпочтения потребителей. Это способствует увеличению посещаемости и продаж, а также усиливает конкурентоспособность центра. Во-вторых, представление разных сегментов товаров в торговых центрах создает возможность для синергии и взаимодействия между арендаторами. Посетители, приходящие за одним видом товара или услуги, также могут обнаружить и приобрести другие товары, что способствует увеличению продаж и общей доходности.
В целом, ориентация современных торговых центров на максимальный охват аудитории и представление различных сегментов товаров и услуг становится все более важным. ТЦ становятся более гибкими и адаптируются к изменяющимся требованиям рынка и потребителей, обеспечивая успешность и долгосрочную устойчивость.
— Ну и в заключение, как вы оцениваете перспективы рынка на ближайшие 3-5 лет?
— Основным фактором изменения рынка в нынешних реалиях стал отток крупных зарубежных сетей. С уходом этих компаний с рынка, на первый план выходит привлечение локального бизнеса. В то же время местные предприниматели обычно не располагают большими финансами, поэтому проекты ТЦ следует адаптировать под их возможности. Текущий тренд направлен на предоставление помещений меньшей площади, около 50-100 квадратных метров.
Также изменилась ситуация с конкуренцией. Уход известных международных брендов стал негативным фактором для покупателей, так как они потеряли доступ к привычному ассортименту товаров и услуг. Однако, это открывает новые возможности для местных производителей и предпринимателей, которые получили широкие возможности для вхождения на рынок торговых центров. Эти изменения уже происходят. ТЦ становятся более гибкими и открытыми для сотрудничества с местными производителями и малыми предпринимателями. Они стремятся привлечь и поддержать локальных игроков, предоставляя им возможность аренды помещений и предлагая более выгодные условия. Я уверен, именно МСП и будут определять вектор развития рынка в сфере коммерческой недвижимости в ближайшие годы.