В 2025 году наш лексикон пополнился неприятными выражениями вроде «казус Долиной» или «бабушкина схема». Но юристы и риелторы в один голос говорят: остаться без квартиры и накоплений могут не только те, кто покупает жилье у глубоких стариков. Есть и другие сценарии, при которых квадратные метры отбирают даже у тех, кто проверял документы под лупой.
Осенью 2025 года прогремела история семьи Мажевских. Сергей и Ирина воспитывают троих детей и чуть не оказались на улице из-за событий десятилетней давности. Свою двухкомнатную квартиру в Печатниках они купили еще в 2013 году. Тогда казалось, что риск исключен: документы смотрели юристы банка, когда одобряли ипотеку, их проверяла страховая, а потом еще и нотариус. Позже бумаги снова изучали, когда семья рефинансировала кредит и вкладывала материнский капитал. Сложно представить более проверенную сделку.
Проблемы начались через девять лет. Выяснилось, что в цепочке продаж когда-то поучаствовали «черные риелторы», которые продали жилье по поддельному паспорту после исчезновения первой хозяйки. Спустя годы объявился ее дядя, признал племянницу погибшей через суд и вступил в наследство. Он потребовал аннулировать все продажи. В 2025 году районный суд встал на его сторону и приказал Мажевским выселиться за месяц. Семью спасло только то, что история попала в СМИ, подключились депутаты и прокуратура. В итоге апелляция решение отменила, потому что истек десятилетний срок давности, но нервов это стоило огромных.
Если смотреть на цифры, которыми делятся крупные агентства недвижимости, в судах оспаривают от 5% до 7% сделок на вторичке. Адвокат Светлана Жмурко, которая занимается жилищными спорами, считает, что покупатели часто смотрят не туда:
Светлана Жмурко отмечает: "Чаще всего квартиры забирают по причинам, которые со стороны кажутся ерундой. Можно остаться без жилья и без денег, даже если вы не встретили на пути ни одного мошенника. Достаточно того, что где-то в истории квартиры было просто нарушено наше запутанное законодательство."
Главная головная боль — это наследственные квартиры. Никогда не знаешь, когда из другого города приедет неучтенный внебрачный ребенок или обиженный родственник. Опасны и подарки: близкие дарителя любят доказывать в судах, что человек в момент подписания дарственной не понимал, что делает. Еще одна категория риска — продавцы, которые находятся на грани банкротства. Если человек продал квартиру и в течение трех лет официально признал себя банкротом, суд вполне может забрать эту квартиру обратно, чтобы раздать долги его кредиторам.
Часто задаваемые вопросы
По оценкам экспертов и риелторов, оспариванию подвергаются примерно 5-7% от всех заключенных сделок купли-продажи жилья.
Да, закон позволяет проверять и оспаривать сделки за предыдущие три года, если будет доказано, что продажа нарушила интересы кредиторов.
В описанном случае иск был подан спустя 9 лет после сделки, хотя в итоге суд применил срок давности более 10 лет для защиты покупателей.