Российские банки начали внимательнее следить за тем, как заемщики используют свои ипотечные квартиры. Теперь финансовые организации все чаще прописывают в договорах пункты, которые ограничивают право собственника распоряжаться жильем по своему усмотрению. Наталья Оганова, юрист и доцент Финансового университета при Правительстве РФ, отмечает, что в документах стали появляться довольно жесткие требования.
Новые условия в ипотечных договорах
В свежих кредитных договорах все чаще встречается запрет на сдачу квартиры в аренду без официального разрешения банка. По факту это означает, что вы не можете пустить квартирантов и брать с них деньги, пока письменно не согласуете это с кредитором. Юристы советуют внимательно читать мелкий шрифт перед сделкой, потому что за скрытую аренду банк имеет право наказать рублем.
Если банк узнает, что в квартире живут посторонние люди, последствия могут быть такими:
- Банк пересмотрит условия вашего договора в одностороннем порядке.
- Процентная ставка по ипотеке вырастет.
- Вас попросят закрыть весь долг сразу и расторгнуть договор.
- Дело дойдет до суда и изъятия квартиры.
Экономические причины банковского контроля
Цифры говорят сами за себя: почти 95% ипотечного жилья покупается с прицелом на сдачу. При этом большинство таких сделок проходят «в серую» — без договоров и налогов. Банки же боятся, что их залог обесценится.
Наталья Оганова объясняет это так: «Банки мотивируют запреты тем, что арендаторы могут испортить ремонт или привести квартиру в негодность, из-за чего ее рыночная цена упадет. Если заемщик перестанет платить по кредиту, банку придется продавать изношенное жилье, а это прямые убытки».
Логика кредиторов проста: ипотека выдается на то, чтобы семья жила в своей квартире, а не на создание арендного бизнеса. Получается странная ситуация: человек доказывает банку свою платежность белой зарплатой, а на деле рассчитывает гасить ежемесячные платежи именно за счет денег от арендаторов.
Специфика использования материнского капитала
Еще строже дела обстоят с квартирами, где использовался материнский капитал. Эти деньги государство дает на конкретную цель — чтобы семья жила в нормальных условиях, а не для коммерции. В таких случаях банк может вообще запретить сдачу. Доходит до того, что в некоторых договорах нужно заранее согласовывать даже проживание дальних родственников или друзей.
Правовые перспективы и риски
Пока что громких судебных дел по этому поводу мало, так как массово вводить такие пункты банки начали совсем недавно. Но это не значит, что на них можно закрыть глаза. Если вы поставили подпись под договором, где есть запрет на аренду, это становится вашим юридическим обязательством.
«Если в договоре стоит запрет на сдачу жилья, его придется соблюдать. Иначе банк может просто расторгнуть сделку, и вы останетесь и без квартиры, и с большими долгами», — предупреждает эксперт.
Часто задаваемые вопросы
Банки могут получить информацию через проверку страховых случаев, жалобы соседей или при проведении плановых проверок залогового имущества, предусмотренных договором.
Если в уже подписанном договоре такое ограничение отсутствует, банк не может наложить штраф или расторгнуть договор за сдачу квартиры в аренду, так как закон не имеет обратной силы.
Необходимо направить официальный запрос в банк. В некоторых случаях кредиторы одобряют аренду при условии заключения договора страхования ответственности арендаторов или уплаты комиссии.