Проверяем недвижимость и продавца перед покупкой квартиры

Приобретение недвижимости – серьезный шаг, перед которым надо тщательно проверить как саму недвижимость, так и продавца. Алгоритм проверки состоит из следующих обязательных шагов, которые позволят проверить квартиру в считанные минуты.

Проверка зарегистрированного права в ЕГРН

Без регистрации в государственном реестре право собственности не существует, такой «собственник» не вправе отчуждать имущество. Поэтому первый документ, который запрашиваем у собственника – свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН (государственного реестра недвижимости).

На сайте ФС государственной регистрации в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» вводим кадастровый номер или адрес недвижимости и сразу получаем следующую информацию:
1. Дата регистрации права и номер записи в реестре.
2. Количество собственников.
3. Вид собственности (долевая, совместная).
4. Наличие обременений (например, ипотека).
5. Кадастровая стоимость квартиры.

Персональные данные собственника в режиме онлайн получить не удастся. В случае расхождений информации в документах со сведениями с сайта Росреестра или в целях дополнительной проверки собственника, можно запросить выписку из государственного реестра недвижимости на бумажном носителе через Многофункциональный центр, предварительно оплатив госпошлину. Срок получения ответа на запрос – до пяти рабочих дней.

Разрешение супруга на отчуждение недвижимого имущества

Если квартира была приобретена супругами в браке, то на нее распространяется режим совместной собственности. К сожалению, не всегда собственность супругов регистрируется в качестве совместной в государственном реестре, супруги могут оформить квартиру на кого-то одного.

Запросите у продавца свидетельство о регистрации брака и сравните с датой, указанной в государственном реестре прав на недвижимость. Если дата регистрации права на квартиру позже даты заключения брака, то необходимо нотариально удостоверенное согласие второго супруга на отчуждение имущества.

Доверенность на совершение сделки

Доверенность на совершение сделки с недвижимостью может быть только нотариальной.

Ее актуальность можно проверить на сайте Федеральной нотариальной палаты по номеру и дате выдачи доверенности. Либо отсканировать QR-код, содержащийся в самой доверенности.

Несмотря на высокую степень защиты нотариальной доверенности, надежнее требовать личного присутствия собственника на сделке.

Основание возникновения права собственности

Основание возникновения право собственности – это тот юридический факт, который послужил причиной прекращения права у прежнего собственника и возникновение его у нынешнего. При покупке квартиры нежелательными является такие основания, как вступление в наследство и договор дарения. Слишком велик риск судебного оспаривания возникшего права, особенно в первые три года с момента его возникновения.

Проверка зарегистрированных лиц в квартире

У продавца в обязательном порядке нужно попросить предоставить справку по форме №9. Это позволит установить всех лиц, зарегистрированных в квартире по месту регистрации или месту пребывания на момент совершения сделки, а также зарегистрированных ранее и снятых с учета.

Получить такую справку может только собственник, обратившись в Многофункциональный центр на основании паспорта. Срок предоставления услуги составляет около 30 минут.

Необходимо обратить внимание на наличие в этой справке несовершеннолетних, лиц, призванных на службу в армию и лиц, осужденных к лишению свободы.
Такие лица могут претендовать на право проживания в жилом помещении.

Проверка паспорта собственника

На сайте Главного управления по вопросам миграции МВД России можно проверить паспорт, указав его серию и номер. Паспорт не должен значиться среди недействительных. Персональные данные паспорта (фамилия, имя, отчество, место регистрации и т.д.) проверить через этот сервис не удастся.

Отсутствие долга по коммунальным услугам

Этот факт может быть подвержен актуальной справкой управляющей организацией или товарищества собственников жилья. Сведения о задолженности также указываются в последней расчетной квитанции за коммунальные услуги. Как правило, данный момент позволяет проверить Росреестр.

«Душевное» состояние собственника

«На глаз» не всегда можно определить психическое здоровье человека, поэтому попросите продавца предоставить справку от психиатра и нарколога. Покупатели редко запрашивают такую справку, но она существенно снижает риск признания сделки недействительной впоследствии.