Многие думают, что подарить квартиру — это просто подписать бумагу и забыть. На деле процесс завязан на куче юридических деталей, которые легко упустить. Главное, что нужно сделать перед оформлением дарственной, — это выяснить, нет ли у кого-то права на обязательную долю в этом жилье, и внимательно изучить прошлое самой квартиры. Если этого не сделать, договор могут аннулировать через суд, и подарок просто отберут.
Обязательные доли и права иждивенцев
Чаще всего проблемы возникают из-за того, что даритель забывает о правах социально защищенных людей. В законах прописано, что интересы определенных категорий граждан охраняются государством, и их нельзя просто вычеркнуть из списка владельцев или претендентов, даже если собственник этого очень хочет.
Юрист и доцент Академии адвокатуры и нотариата Юрий Капштык объясняет ситуацию так: "Речь идет о людях с инвалидностью, подопечных, нетрудоспособных родителях, которые жили за счет собственника. Гражданский кодекс в разделе о наследстве четко говорит, что им положена обязательная доля. Игнорировать это нельзя."
Если сделку провели без учета интересов таких людей, они сами или их опекуны пойдут в суд. Практика показывает, что суды в таких случаях встают на сторону иждивенцев, и доли в праве собственности перераспределяются в принудительном порядке.
Проверка юридической чистоты объекта
Кроме прав родственников и наследников, нужно смотреть на «биографию» самой недвижимости. Есть несколько моментов, которые могут превратить дарственную в головную боль:
- Использовался ли материнский капитал при покупке (если да, то доли детям и супругу должны быть выделены обязательно);
- Висят ли на квартире залоги, аресты или другие ограничения от приставов и банков;
- Нет ли старых, забытых договоров, например, ренты, которые подписали, но почему-то не донесли до Росреестра.
Юрист вспоминает реальный случай, когда хозяйка квартиры подписала сразу несколько договоров ренты. В реестре их не было, но когда дело дошло до передачи прав, возникла очередь из претендентов. Такие истории обычно заканчиваются годами судов и огромными тратами на адвокатов.
Скрытые жильцы и архивные риски
Самый неприятный сюрприз для нового владельца — это «вечные» жильцы. Бывает, что человек прописан в квартире, но на момент приватизации сидел в тюрьме. По закону, когда он выйдет, он имеет полное право вернуться и жить в этой квартире, даже если у нее сменился собственник. Продать или спокойно жить в таком жилье будет невозможно. Чтобы не попасть в такую ловушку, нужно заранее заказывать архивные выписки из домовой книги и проверять, кто и когда был выписан из квартиры «в никуда».
Часто задаваемые вопросы
На обязательную долю претендуют несовершеннолетние дети, нетрудоспособные супруги, родители и иждивенцы дарителя, включая инвалидов и пенсионеров.
Да, но только после того, как в объекте будут выделены доли всем членам семьи, включая детей. Нарушение этого правила ведет к признанию сделки недействительной.
Такие лица сохраняют право пользования жильем после освобождения. Рекомендуется проверять архивную выписку до подписания договора дарения.