Покупка квартиры — это всегда риск остаться и без денег, и без жилья, даже если на руках уже есть выписка из ЕГРН. Чаще всего проблемы возникают из-за того, что покупатель не проверил, что происходило с объектом пять или десять лет назад. Как показывает практика, именно «грязная» история прошлых сделок становится поводом для долгих судов.
Что может пойти не так в истории квартиры
Самая большая опасность — это права людей, о которых вы даже не догадывались. Если кто-то из прошлых владельцев нарушил закон при наследовании или приватизации, сделку могут развернуть. Вице-президент Гильдии риелторов России Константин Апрелев считает, что без тщательного разбора всей цепочки владельцев покупать жилье нельзя:
«Если не изучить, как право собственности переходило от одного человека к другому, можно внезапно узнать о чужих интересах. Самые частые случаи — это дети, которых забыли включить в число собственников при приватизации, или люди, которые в это время сидели в тюрьме и сохранили право на жилье», — говорит эксперт.
Еще одна реальная угроза — поддельные документы. Если хотя бы одна продажа в прошлом прошла по фальшивой доверенности или липовому паспорту, то все последующие договоры в цепочке оказываются под ударом. Суд может признать ничтожной самую первую сделку, и тогда все остальные повалятся как домино.
Здоровье продавца и статус покупателя
Часто жилье отбирают потому, что продавец на момент сделки не понимал, что делает. Например, если у него есть психическое заболевание или он был в состоянии зависимости, родственники легко оспорят договор в суде. В такой ситуации покупателю придется доказывать, что он «добросовестный приобретатель». Это значит, что вы сделали всё возможное, чтобы проверить чистоту сделки, и не могли знать о скрытых проблемах.
Как обезопасить себя при покупке
Чтобы не давать суду лишних поводов для сомнений, юристы советуют соблюдать несколько простых правил:
- Не соглашайтесь на занижение цены в договоре — она должна быть рыночной.
- Забудьте про наличные в пакетах, используйте только банковский аккредитив.
- Платите частями: основную сумму — после регистрации в Росреестре, а остаток — когда получите ключи и увидите пустую форму №9.
Хорошим подспорьем будет титульное страхование, которое как раз защищает от потери права собственности. Также стоит нанять юриста, который не просто посмотрит текущие документы, а затребует архивную выписку и проверит каждого, кто владел этой квартирой до вас. Это стоит денег, но спокойствие в таком вопросе обходится дороже.
Часто задаваемые вопросы
Это вид страхования, который защищает покупателя от убытков в случае утраты права собственности на недвижимость из-за событий, произошедших до заключения сделки.
Занижение цены в договоре может стать основанием для признания покупателя недобросовестным, а в случае банкротства продавца такая сделка легко оспаривается в суде.