Рынок недвижимости постоянно предлагает новые форматы для вложения средств, и апартаменты уже не первый год занимают в этом списке заметное место. Привлекательная цена, часто на 15-20% ниже аналогичной по площади квартиры, создает иллюзию выгодной сделки. Однако за этой выгодой скрывается совершенно иной юридический статус актива, который напрямую влияет на итоговую рентабельность.
Это ключевой момент, который необходимо понимать еще до начала любых расчетов. По своей сути, инвестиции в апартаменты — это вложения в коммерческую недвижимость, лишь адаптированную для проживания. Игнорирование этого факта приводит к завышенным ожиданиям и последующим финансовым разочарованиям. Особенно это актуально для крупных рынков, где продажа апартаментов в СПб и Москве формирует значительную долю предложений на первичном рынке.
Юридический статус: нежилое со всеми вытекающими
Главное, что отличает апартаменты от квартиры — это запись в документах: «нежилое помещение». Этот, казалось бы, формальный нюанс влечет за собой целый ряд практических последствий для инвестора. Отсутствие статуса жилья означает, что на такую недвижимость не распространяются многие нормы Жилищного кодекса.
Первое и самое известное ограничение — невозможность оформить постоянную регистрацию («прописку»). Возможна лишь временная, и то не всегда, а только в объектах гостиничного типа. Для инвестора, планирующего сдавать юнит в аренду, это может сузить круг потенциальных арендаторов, например, исключив семьи с детьми, для которых важна привязка к школам и поликлиникам.
Второй аспект — повышенные расходы. Тарифы на коммунальные услуги для нежилых помещений в среднем на 15-25% выше, чем для жилого фонда. То же касается и налога на имущество: ставка для апартаментов составляет от 0,5% до 2% от кадастровой стоимости, в то время как для квартир — около 0,1%. Эти постоянные издержки необходимо закладывать в бизнес-модель с самого начала.
Экономика проекта: доходность и скрытые расходы
Основным аргументом в пользу того, чтобы купить апартаменты, является их более низкая входная стоимость. Это действительно позволяет стартовать с меньшим капиталом и потенциально получать более высокую арендную доходность по сравнению с квартирой в той же локации. В некоторых проектах, особенно под управлением профессионального отельного оператора, доходность апартаментов может выглядеть весьма привлекательно.
Однако и здесь есть свои нюансы. Если апартаменты приобретаются в комплексе с управляющей компанией (УК), то инвестор должен быть готов отчислять ей до 20-25% от арендного дохода за услуги по поиску жильцов, обслуживанию и решению текущих проблем. С одной стороны, это превращает инвестицию в полностью пассивный доход. С другой — ощутимо снижает чистую прибыль.
При самостоятельной сдаче эти расходы ложатся на плечи собственника, но появляются другие заботы. Амортизация при краткосрочной аренде (самый выгодный, но и самый хлопотный формат) идет быстрее, а простои могут съесть всю выгоду от более высокой ставки.
Рыночные риски и перспективы
Ликвидность апартаментов — еще один предмет для серьезного анализа. Продать такой объект может быть сложнее, чем квартиру, именно из-за его юридических особенностей. Круг покупателей уже, а банки менее охотно кредитуют покупку нежилых помещений, не распространяя на них льготные ипотечные программы.
Не стоит сбрасывать со счетов и законодательные риски. Дискуссии о придании апартаментам статуса жилья ведутся много лет, но к единому решению законодатели так и не пришли, а очередной законопроект был отклонен в начале 2025 года. Это создает зону неопределенности: правила игры могут измениться, и не факт, что в пользу нынешних владельцев.
В итоге, апартаменты нельзя назвать ни плохим, ни хорошим активом. Это специфический инструмент для инвестора, который четко понимает его целевую аудиторию (туристы, командировочные, студенты), готов к более активному управлению или к делегированию его УК, и умеет считать не только потенциальные доходы, но и все сопутствующие расходы.